Wirtschaftsstrafrecht – Betrug bei Immobilieninvestments: Wann wird aus einem Verdacht ein Strafverfahren?

Immobilien-Investments gelten als vergleichsweise greifbare Kapitalanlage. Doch was passiert, wenn Anleger feststellen, dass versprochene Projekte nicht realisiert werden, Renditen ausbleiben oder Gelder anders verwendet wurden als dargestellt? Nicht selten folgt dann eine Strafanzeige und aus einem vermeintlich gescheiterten Investment wird ein Fall für die Staatsanwaltschaft. Dies gilt insbesondere für Immobilien-Investments, die über soziale Medien, Coaching-Programme oder geschlossene Communities vertrieben werden und bei denen eine Vielzahl von Anlegern erhebliche Geldbeträge investiert.

Ausgangspunkt eines wirtschaftsstrafrechtlichen Ermittlungsverfahrens sind häufig Anzeigen enttäuschter Anleger. Daneben können Geldwäscheverdachtsmeldungen von Banken oder Hinweise der BaFin eine Rolle spielen. Im Fokus steht dann regelmäßig nicht nur der einfache Betrug nach § 263 Abs. 1 StGB, sondern der Verdacht eines gewerbsmäßigen oder sogar gewerbs- und bandenmäßigen Betrugs.

Für die Betroffenen ist diese Einordnung von erheblicher Bedeutung, da sie sich sowohl auf den Strafrahmen als auch auf die strafprozessuale Situation auswirken kann. Immobiliengeschäfte sind gut nachvollziehbar und verfolgbar, weil sie eine umfangreiche Dokumentenspur hinterlassen. Notarverträge, Grundbuchauszüge, Finanzierungsunterlagen, Wertgutachten, Anlegerinformationen und Zahlungsströme ermöglichen eine detaillierte Rekonstruktion der wirtschaftlichen Vorgänge. Hinzu kommt die Höhe der einzelnen Beträge. Der Bundesgerichtshof nimmt einen Vermögensverlust großen Ausmaßes im Sinne des § 263 Abs. 3 StGB grundsätzlich bereits ab einem Schaden von 50.000 Euro an, eine Größenordnung, die bei Immobiliengeschäften schnell erreicht ist.

Strafrechtlich problematisch wird es insbesondere dann, wenn Anlegergelder entgegen der kommunizierten Zweckbestimmung verwendet werden, Auszahlungen an frühere Anleger aus dem Kapital neuer Anleger finanziert werden oder Renditeversprechen abgegeben werden, denen keine tragfähige wirtschaftliche Kalkulation zugrunde liegt. Entscheidend ist allerdings stets die Abgrenzung zwischen einem wirtschaftlich gescheiterten Investment und einem tatsächlichen Betrug.

Besondere Brisanz erhält der Vorwurf durch die mögliche Gewerbsmäßigkeit. Gewerbsmäßig handelt grundsätzlich, wer sich durch wiederholte Tatbegehung eine fortlaufende Einnahmequelle von einigem Umfang und gewisser Dauer verschaffen will. Bei einem auf die fortlaufende Gewinnung neuer Anleger ausgerichteten Vertriebsmodell liegt die Prüfung dieses Merkmals für die Ermittlungsbehörden nahe.

Der Vorwurf eines bandenmäßigen Betrugs setzt grundsätzlich den Zusammenschluss von mindestens drei Personen zur fortgesetzten Begehung entsprechender Straftaten voraus. Eine arbeitsteilige Unternehmensorganisation mit Geschäftsführung, Vertrieb und Vermittlern ist deshalb nicht automatisch eine Bande. Entscheidend ist vielmehr, ob sich die Beteiligten gerade zur fortgesetzten Begehung von Straftaten verbunden haben. Treffen Gewerbsmäßigkeit und Bandenmäßigkeit zusammen, kommt § 263 Abs. 5 StGB zur Anwendung. Der gewerbs- und bandenmäßige Betrug ist dann ein Verbrechen mit einem erhöhten Strafrahmen von einem bis zehn Jahren Freiheitsstrafe.

Die erhebliche Straferwartung kann wiederum für die Frage der Untersuchungshaft relevant werden. Auch internationale Geschäftsbeziehungen, Vermögenswerte im Ausland oder sonstige Auslandsbezüge können bei der Prüfung einer möglichen Fluchtgefahr eine Rolle spielen. Parallel zur strafrechtlichen Verfolgung kann die Staatsanwaltschaft außerdem Vermögenswerte durch einen Vermögensarrest nach § 111e StPO sichern. Betroffen sein können unter anderem Bankguthaben, Gesellschaftsanteile, Sicherungshypotheken und Immobilien.

Welche Konsequenzen ein systematisch betriebener Immobilienbetrug haben kann, zeigt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. In dem Verfahren BGH, 1 StR 359/13, ging es um den Verkauf von Eigentumswohnungen zu überhöhten Preisen an überwiegend erheblich verschuldete und nicht mit ausreichendem Eigenkapital ausgestattete Kunden. Diese sollten durch falsche Angaben über die Immobilien und deren Finanzierung zum Kauf bewegt werden. Die Geschäfte waren in ein strukturiertes Vertriebssystem eingebunden. In insgesamt 15 Fällen kam es zu Verurteilungen; die Gesamtfreiheitsstrafen beliefen sich auf sieben Jahre und sechs Monate beziehungsweise fünf Jahre und drei Monate.

Neben dem Betrug können bei Immobilieninvestments weitere wirtschaftsstrafrechtliche Vorwürfe hinzutreten. Je nach Sachverhalt kommen insbesondere Untreue nach § 266 StGB, Geldwäsche nach § 261 StGB oder Urkundenfälschung nach § 267 StGB in Betracht.

Immobilieninvestments können schnell zum Gegenstand eines komplexen Wirtschaftsstrafverfahrens werden. Steht der Vorwurf des gewerbsmäßigen und/oder bandenmäßigen Betrugs im Raum, können neben einer möglichen Freiheitsstrafe auch vor einer rechtskräftigen Verurteilung eine Untersuchungshaft und weitreichende Vermögenssicherungsmaßnahmen drohen.

Ein auffälliges Immobiliengeschäft ist jedoch noch kein Betrug. Gerade weil Immobiliengeschäfte häufig mit hohen Summen, komplexen Vertragsstrukturen und umfangreichen Zahlungsbewegungen verbunden sind, können sie Anlass für Verdachtsmeldungen und strafrechtliche Ermittlungen geben. Ob sich daraus tatsächlich ein strafbarer Betrug ergibt, muss sich erst im weiteren Verlauf des Ermittlungsverfahrens zeigen.

Vivien Tzelepis Raspe, LL.M., Rechtsanwältin u. Fachanwältin für Strafrecht u. Kyra Keller, Studentin der Rechtswissenschaften (www.tzelepis.de)

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